リロケーション

リロケーションとは

リロケーションとは、転勤等で一定期間留守宅になる物件を賃貸物件として、貸し出すことです。単身赴任で購入していた、所有物件を貸し出す場合も該当します。

 

大手企業、中小企業を問わず会社勤務には転勤がつきものです。その為、マイホームを購入後すぐに転勤となるケースも多く存在します。会社から住宅手当が支給されていることが多いかと思いますが、転勤になったとしても住宅ローンの返済を免れません。

それらの事情もあり、転勤で空き家として放置しておくよりは、賃料収入も入ってくる賃貸に出したいと考えられることも多くあります。しかし、一度賃貸物件として借主と賃貸借契約を締結してしまうと、やっとの思いで購入した夢のマイホームを転勤等から戻ってきた時に、賃借人に明け渡してもらえなく所有者自身で住むことができない可能性があります。転勤者が所有の物件を貸し出す場合、一定期間後戻ってくるケースも想定した上での、賃貸借契約が必要となります。

このリロケーションは以前からありましたが、普及が進みだしたのは2000年に「定期借家契約」が可能となってからです。「普通賃貸借契約」では借主保護の観点で制定されている借地借家法で様々な制限があります。

 

⇒「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」の違い、成立要件などの詳細はこちら

 

この「定期借家契約」が可能となったことで、更新が無い契約(双方の合意により再契約可)・1年未満の短期賃貸借契約が可能となりました。

一時使用目的の賃貸借契約は以前からありますが、1年未満の賃貸借がその期間で認められるのは、「一時使用目的」が明確な場合に限られるケースが多いです。更新を前提とした、1年未満の賃貸借契約の場合は「期間の定めがない賃貸借」とみなされる可能性は十分にあります。

 

更新が無い契約、つまり必ず契約が一旦終了する賃貸借契約が締結できることによって、転勤者は今後のプランに合わせて賃貸物件として貸出やすくなりました。契約が一旦終了するとはいえ、転勤が長引いたり、戻って来た後も使用する予定が無くなれば、貸主借主双方合意の上、再契約することが可能です。

 

借主のメリット

「定期借家契約」が貸主にとって有利な内容を説明しましたが、借主にとって有利なこともございます。

借主のメリット:契約期間が賃借理由の目的を達成できるものであれば、相場より安く借りることができます

定期借家契約の場合、賃料は相場の15%から20%程安く設定されていることが多いです。

また、定期借家契約としている貸主の意図も確認するべきです。当社が仲介するケースでは、定期借家契約になっている意図を伺います。その返答が本当かどうかは知る由がありませんが、下記などの目的を確認することで想定ができます。

 

主な理由

1.転勤などで一時的に使用しないだけで、転勤から戻ってきた場合、使用する為。

2.現在は売却する予定ではないが、近い将来売却を予定している為。

3.近隣相場より賃料を安く設定し、条件を良くする為。

4.賃借人とトラブルになった場合、契約満了で退去してもらえる為。

5.所有者自ら使用する予定も、具体的な売却予定も無いがとりあえず定期借家契約にしている。

特に上記1.2.3の場合、契約満了で再契約を貸主が合意しない可能性を踏まえておくべきです。

 

 

リロケーションによるメリット

転勤に伴って所有物件を賃貸に出す場合のメリットは下記になります。

 

  • 家賃収入が得られる
  • 入居者が生活上の管理をしてくれる(換気など湿気対策)
  • 不審者の侵入にも備えてくれる
  • 台風、大雨、地震など災害での損害を早期に把握できる
  • 空き家として管理を頼まなくても良い

 

空き家にしておきたい場合は、⇒空き家管理代行サービスもご検討ください。

 

リロケーションによるデメリット

定期借家契約によってリロケーションのリスクは少なくなりますが、下記のデメリットもあります。

 

  • ①入居者対応を賃貸管理会社に委託しなければいけない
  • ②入居者が生活上の管理をしてくれるとはいえ、傷や汚れは当然増える
  • ③契約満了したとはいえ、入居者が退去しない場合、労力がかかる
  • ④確定申告等煩雑な手続きをしなければいけない
  • ⑤海外転勤の時は入居者が源泉徴収しなければいけない事があり、手間をかける

 

①について:賃貸管理会社に入居者対応を委託

入居者斡旋と賃貸管理業務は別の業務でありますが、当社が一貫してサポートさせていただきます。

※契約手続き・賃料収納代行・賃料滞納時の対応・修繕手配・再契約手続き・退去立会・敷金精算・明け渡し対応など

オーナー様ご自身で賃貸管理することも可能です。

 

⇒リロケーションの賃貸管理についてはこちら

 

②について:傷や汚れが増える

借主様は家をきれいに保つ意識が所有者様よりも低くなりがちで、汚れや傷は当然増えます。所有者様の為にはもちろん、入居者様の為にも原状回復とその費用については明確にし、トラブルが無いように対応いたします。

 

③について:契約が満了しても入居者が明け渡さない

定期借家契約では更新が無く、双方の合意が無い場合、契約は当然終了いたします。しかし、契約が終了しているにも関わらず入居者様が退去しないこともあります。当社は保証委託会社と業務提携しておりますので、貸主様のご要望があれば費用は掛からず、退去手続き・建物明け渡し手続きをさせていただきます。

 

④について:家賃収入の確定申告

家賃収入がある場合、不動産の貸付による収入が一定額を超えると確定申告をしなければいけません。例えば源泉所得されているサラリーマンの場合は、「不動産所得(家賃収入)が年間20万円以下の場合は確定申告は必要ありません」※給与などの額や控除、優遇措置を受ける場合など例外あり

また、この家賃収入は必要経費を差し引いた金額となります。その金額が20万円以下の場合でも、住民税に関しては別途申告しなければなりません。

煩雑な手続きのイメージがあるかもしれませんが、ご自身でできるよう手順などサポートさせていただきます。税理士など専門家のご紹介も可能です。

 

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⑤について:海外転勤や日本に居住していない方(非居住者)の賃貸

海外転勤者や日本に居住していない方(非居住者)が所有する不動産を賃貸し所得がある場合、賃借人に手間がかかる場合があります。非居住者の申告漏れを防ぐ目的から、賃料を支払うもの(賃借人)が一定割合の金額(賃料の20.42%相当額)を源泉徴収して税務署に前納する必要があります。その賃料から源泉徴収された後の金額(賃料の79.58%)を貸主へ振り込むことになります。

また、この一定割合の金額を算出する基となる金額は、事業用物件の場合は賃料等から消費税を引いた額に対してです。更に、賃料と管理費や共益費を合わせた金額からとなります。事業用物件の場合、賃貸借契約書に消費税の内訳や消費税に関する文言が一切入っていないときでも賃料に消費税が含まれると解されます。貸主が消費税の課税事業者か非課税事業者かも問いません。事業用物件で消費税が入っていない契約はないということになります。

 

「借主が源泉徴収しなければいけないケース」

貸主が非居住者であること

借主が法人の場合は、事業用・居住用問わず

借主が個人の場合は、事業用・借主本人又は親族以外のものが居住するとき

 

※借主が個人かつ、借主本人又は親族が居住の用に供する場合は、借主が源泉徴収する必要はありません。

※非居住者が日本国内の納税管理人を選任することもできます。法人個人問わず

※親族とは、民法725条に配偶者、6親等以内の血族および3親等以内の姻族と定められています。

 

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また、海外転勤者や日本に居住していない方、外国籍の方が日本の不動産を賃貸に出す場合で、煩雑な手続き等を避けたいオーナー様は、当社が借主となったサブリースもご相談させていただきます。